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9月21〜22日にかけてベルサール東京日本橋で開催される「個人
投資家のためのJリートフェア2018」に参加してきました。


今回は、個人的に注目しているJ-REITの会社説明会やセミナーに
参加して、得たものを箇条書きにしてみました。


J-REITを投資対象に検討している方がいましたら、参考になりま
したら。


日本ビルファンド投資法人(8951)


J-REITの中でも時価総額ナンバー1ながら会社説明会が滅多にな
い。貴重な機会でもあるため朝5時起きで新幹線に乗り込みまし
た。


大変でしたが、参加した価値は大いにあり。個人的にはスポンサ
ーの重要度が改めて理解できました。


J-REITはスポンサーが開発した物件を取得、運用するのですが、
最終的に売却する必要があります。


スポンサーは売却も引き受けてくれるため、元々良い土地を持っ
ていると、半永久的に賃貸収入を得ることもできます。


同社のスポンサーは三井不動産、東京日本橋に多くの不動産を抱
えています。分配金利回りが低い理由にも納得。


アドバンス・レジデンス投資法人(3269)


住宅系REITですが、単身者・若年世帯向けの住戸が80%以上とい
う事実を知りませんでした。近年は単身者が最も多いそうでファ
ミリー向け賃貸は少ない。


また、リノベーションによる賃料が向上するリフォームの事例は
新鮮でした。


従来20万円だった六本木の賃貸が、リフォーム工事後28万円で賃
貸収入が入るようになったケースには驚き。



不動産投資の奥深さ、醍醐味を知りました。


森ヒルズリート投資法人(3234)


知名度、ブランド力も高いからか、最も参加者の多い会社説明会
でした。


虎ノ門ヒルズの再開発と新駅の開業に伴い、これから集客力が上
がるというシナリオを聞いて、不動産開発の魅力を感じました。


また、第2六本木ヒルズ(仮称)の事業も関心度が高いです。


着工は虎ノ門ヒルズエリアの終了後、全部完成するのは10年後の
ようですが、分配金がどう変化するのか?楽しみです。


ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)


オフィス系REITでは最古参の一つ。


スポンサーは不動産会社の王様、三菱地所のため、日本ビルファ
ンドと並んで信頼度が高い一方、利回りも低め。


オフィスビル系が好調という話しは耳にすることが多いが、その
理由に女性や高齢者の雇用拡大や東京への人口流入。


駅近への需要増加などを挙げておりました。


上場時からの分配金推移をチェックしましたが、16年のうち、下
落基調なのは09〜11年のわずか2年のみでした。


コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)


住宅系REITですが、こちらは高級賃貸のイメージ。


東京は過去5年、6〜8万人の若年層が流入する一方、賃貸マンシ
ョンの着工戸数は2万前後しかなく、供給側が不足しているとの
こと。


東京に集中したポートフォリオかつ駅から徒歩圏の賃貸マンショ
ンが中心のため、稼働率は高く安定的。


以上、会社説明会に参加したREITの一口メモを記載しました。


この中から新規でREITを購入する予定ですが、多くのREITで発言
されていたのが、不動産価格の高騰です。



土地が高くなりすぎて、無理に新規購入しないという発言も結構
な率でおっしゃっていました。


バブっているのだなとも感じました。このあたり、REITに関して
は購入タイミングを分散させたほうが良さそうです。


今回のフェア参加や今までの知識を踏まえて、今有望な投資セク
ターについて動画で話をしようと思います。





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