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過去のブログ記事や雑誌でも「J-REITに注目しているが、今は割
高なので投資は見送っている」という意見を発信してきました。
日銀によるJ-REITの買入れ、マイナス金利の導入、賃料上昇など
プラス材料も多いため、まだまだ買いチャンスではないのか？
と思われる個人投資家も多いでしょう。
しかし、私は見送りの判断を継続しています。
その理由についてお話させていただきます。
理由１ 利回り低下
アベノミクスが始まる前のJ-REITは、今から考えるとビックリす
るほど利回りが高かったです。
下記画像は2008年と2016年の利回りを比較したデータです。
上から3つは利回りが2008年から大きく変化していませんが、下
の2つは利回りが大きく低下しています。
3％台であれば、高配当株と変わらないか、むしろそれよりも利
回りが下がっています。
株式の場合、配当金の利回り、つまりインカムゲインに加えて、
企業成長による株式の売却益。
キャピタルゲインも狙えますが、J-REITの場合、利益の90％以上
を分配金（株式でいう配当金のこと。）に回すことや、
増資による資金調達しか手段がないため、投資法人の成長による
キャピタルゲインは理論上見込めません。
（株価が上昇するのは需給関係、それも資金流入が起こっている
のみ。）
株式の配当金と利回りは同じでも、キャピタルゲインを考えると
リートは割高だと判断しています。
ご覧のように、一昔前なら5％台は当たり前のように存在し、8〜
10％というREITもありました。
理由２ 流動性
J-REITの時価総額は2016年8月時点で約11兆円です。
データの期間は少し異なりますが、2015年12月の東証1部の時価
総額は571兆円となっており、J-REIT市場は株式市場と比べて規
模が段違いに小さいです。
売買代金はどちらも１か月で時価総額の10％近くが売買されてい
る計算になりますが、株価変動が大きくなるのは間違いなくJ-RE
IT市場のほうです。
大きい市場よりも小さい市場のほうが株価の変動幅は大きくなり
ます。
現在は堅調ですが、今後何かのショックが発生すると、急落する
スピードは株式よりも早いことが予想できます。
（日銀は2013年4月に決定した量的・質的金融緩和によりJ-REIT
の買入れを継続して行なってきましたが、2016年4月時点でも保
有残高は3000億円程度と、買い支えることはできない。）
まとめ J-REITの買いチャンスと、その銘柄について
理由1と2を読んでみて、再度画像を見てみると、利回り以外に気
づく点があると思います。
画像の一番右側には時価総額と書きましたが、利回りの変動幅が
大きいREITは時価総額も上2つと比べて小さいことがわかります。
つまり、私の投資方針は、今後、REIT市場全体が大きく下落した
時、時価総額の小さいREITを中心に狙うという計画です。
幸いREITは不動産を収益源としているため、株式のように赤字に
なるわけではありません。
株価は大きく変動しても、事業は比較的安定しているので、需給
が悪化したタイミングを狙い続けています。
具体的な銘柄は個別の判断になりますが、投資を検討している方
の判断材料になれば幸いです。
関連ブログ記事 J-REIT(Ｊリート)とは？
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日銀によるJ-REITの買入れ、マイナス金利の導入、賃料上昇など
プラス材料も多いため、まだまだ買いチャンスではないのか？
と思われる個人投資家も多いでしょう。
しかし、私は見送りの判断を継続しています。
その理由についてお話させていただきます。
理由１ 利回り低下
アベノミクスが始まる前のJ-REITは、今から考えるとビックリす
るほど利回りが高かったです。
下記画像は2008年と2016年の利回りを比較したデータです。
上から3つは利回りが2008年から大きく変化していませんが、下
の2つは利回りが大きく低下しています。
3％台であれば、高配当株と変わらないか、むしろそれよりも利
回りが下がっています。
株式の場合、配当金の利回り、つまりインカムゲインに加えて、
企業成長による株式の売却益。
キャピタルゲインも狙えますが、J-REITの場合、利益の90％以上
を分配金（株式でいう配当金のこと。）に回すことや、
増資による資金調達しか手段がないため、投資法人の成長による
キャピタルゲインは理論上見込めません。
（株価が上昇するのは需給関係、それも資金流入が起こっている
のみ。）
株式の配当金と利回りは同じでも、キャピタルゲインを考えると
リートは割高だと判断しています。
ご覧のように、一昔前なら5％台は当たり前のように存在し、8〜
10％というREITもありました。
理由２ 流動性
J-REITの時価総額は2016年8月時点で約11兆円です。
データの期間は少し異なりますが、2015年12月の東証1部の時価
総額は571兆円となっており、J-REIT市場は株式市場と比べて規
模が段違いに小さいです。
売買代金はどちらも１か月で時価総額の10％近くが売買されてい
る計算になりますが、株価変動が大きくなるのは間違いなくJ-RE
IT市場のほうです。
大きい市場よりも小さい市場のほうが株価の変動幅は大きくなり
ます。
現在は堅調ですが、今後何かのショックが発生すると、急落する
スピードは株式よりも早いことが予想できます。
（日銀は2013年4月に決定した量的・質的金融緩和によりJ-REIT
の買入れを継続して行なってきましたが、2016年4月時点でも保
有残高は3000億円程度と、買い支えることはできない。）
まとめ J-REITの買いチャンスと、その銘柄について
理由1と2を読んでみて、再度画像を見てみると、利回り以外に気
づく点があると思います。
画像の一番右側には時価総額と書きましたが、利回りの変動幅が
大きいREITは時価総額も上2つと比べて小さいことがわかります。
つまり、私の投資方針は、今後、REIT市場全体が大きく下落した
時、時価総額の小さいREITを中心に狙うという計画です。
幸いREITは不動産を収益源としているため、株式のように赤字に
なるわけではありません。
株価は大きく変動しても、事業は比較的安定しているので、需給
が悪化したタイミングを狙い続けています。
具体的な銘柄は個別の判断になりますが、投資を検討している方
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