日本株投資家 坂本彰【公式】ブログ

2009年10月、130万円だった株式資産は2015年に5000万円を突破。定期預金などを合わせた資産は1億円に。

J-REIT

J-REITに投資する3つのメリットとは?

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J-REIT(Jリート)とは、日本版不動産投資信託のことで、言葉
の通り、不動産に投資するのがメインの投資商品です。



投資信託といえば株式、債券が思い浮かびますが、J−REITは投
資対象が不動産になります。


仕組みは他の投資信託を同じで、投資家から集めた資金を不動産
購入にあて、賃料収入、テナント料等を利益として投資家に配分
していきます。


株式版の不動産大家とも言い換えられますが、今回はREITに投資
するメリットを採り上げてみました。


「坂本彰の日本株チャンネル」


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高配当株、株主優待銘柄の最新投資戦略

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高配当株、株主優待銘柄の最新投資戦略


成長株に続き高配当株の最新投資戦略について書いていきます。


ポイント1 優待拡充もしくは優待新設に注目


先日、すかいらーく(3197)が株主優待制度を拡充し、食事券の金
額が3倍になったというブログ、メルマガを配信しました。


その数日後も、フジ・コーポレーション(7605)が株主優待の商品
券を従来の1000円から一気に5倍の5000円にするという発表を行
い、翌日の株価は大幅高となりました。


今後も決算が集中する3月末にかけて株主優待の拡充や新設が多
数発表されると思われます。


その理由は市場変更という狙いがあるのですが、すかいらーくは
すでに東証1部のため、すべてがそうだとは言えませんが、


優待優待の新設や拡充は株価にプラス材料となることや、総合利   
回りも増加するため、今後も注目していきましょう。



ポイント2 決算月変更


ここ数年、大型株の決算月が変更される動きが目立ちます。


3月が決算月の上場企業は全体の7割ほどになりますが、3月から
12月に変更されるケースが出ています。


実は欧米企業の場合、12月決算が主流のため、グローバルに経営
している会社だと決算月を変更したほうが都合がいい場合も多い
ようです。


そうなると、今まで3月に集中していた配当金狙いの投資も分散
化することができます。



増加する12月決算企業をチェックしてみるのも一つの戦略ではな
いでしょうか?


ポイント3 J-REIT


過去のスタンスではJ-REITは見送りしてきました。


理由については関連ブログ記事にて確認していただければと思い
ますが、近年、ヘルスケアREITというのが上場してきました。


ヘルスケアREITとは、「有料老人ホーム」や「サービス付高齢者
住宅」施設に投資するREITです。


住居、事務所、商業施設など、従来の不動産とは全く違うタイプ
のため、特有のリスクもあるのですが、


・景気に左右されにくいこと


・需要が増加し続ける



という特徴があります。


また、分配金利回りも5%前後となっており、他のREITと比べて
利回りは高めです。


ヘルスケアREITは現在、

   
日本ヘルスケア投資法人(3308)

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)

ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)


と3社しか上場しておらず、時価総額も小さめです。


選択肢は少ないのですが、日本の人口動態や米国REITの事例をチ
ェックしてみると、可能性があると思われます。



最後にまとめ。


3月はIPO銘柄として、回転ずし大手のスシローグローバルHD
(3563)やラーメン一風堂を経営する力の源HD(3561)など、個人
投資家に人気の株主優待が期待できそうです。


また、ポイント1から3の流れを見ていくと、今後は株式の大家さ
んのような戦略も立てられそうですね。


不動産大家の魅力は毎月一定した収入を得られることですが、株
式の場合、配当金受取が3月に集中していました。


しかし、決算月の変更やJ-REITも投資対象に加えることで、株式
でも大家さんのように毎月配当金を受け取れることができそうで
す。



J-REITの場合、決算月は1〜12月まで各社バラバラです。


関連ブログ記事


【 すかいらーく(3197)株主優待制度を拡充。食事券3倍に! 】


【 J-REIT(Jリート)の見通しと投資タイミングについて 】


※投資一般に関する情報の提供を目的としたものであり、有価証
券の取得や勧誘を目的としたものではありません。

最終的な投資の意思決定は、お客様ご自身の判断でなさいますよ
うお願いいたします。


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J-REIT(Jリート)の見通しと投資タイミングについて

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過去のブログ記事や雑誌でも「J-REITに注目しているが、今は割
高なので投資は見送っている」という意見を発信してきました。



日銀によるJ-REITの買入れ、マイナス金利の導入、賃料上昇など
プラス材料も多いため、まだまだ買いチャンスではないのか?


と思われる個人投資家も多いでしょう。


しかし、私は見送りの判断を継続しています。


その理由についてお話させていただきます。


理由1 利回り低下


アベノミクスが始まる前のJ-REITは、今から考えるとビックリす
るほど利回りが高かったです。


下記画像は2008年と2016年の利回りを比較したデータです。


jeit 利回り



上から3つは利回りが2008年から大きく変化していませんが、下
の2つは利回りが大きく低下しています。


3%台であれば、高配当株と変わらないか、むしろそれよりも利
回りが下がっています。


株式の場合、配当金の利回り、つまりインカムゲインに加えて、
企業成長による株式の売却益。


キャピタルゲインも狙えますが、J-REITの場合、利益の90%以上
を分配金(株式でいう配当金のこと。)に回すことや、


増資による資金調達しか手段がないため、投資法人の成長による
キャピタルゲインは理論上見込めません。


(株価が上昇するのは需給関係、それも資金流入が起こっている
のみ。)


株式の配当金と利回りは同じでも、キャピタルゲインを考えると
リートは割高だと判断しています。



ご覧のように、一昔前なら5%台は当たり前のように存在し、8〜
10%というREITもありました。


理由2 流動性


J-REITの時価総額は2016年8月時点で約11兆円です。


データの期間は少し異なりますが、2015年12月の東証1部の時価
総額は571兆円となっており、J-REIT市場は株式市場と比べて規
模が段違いに小さいです。


売買代金はどちらも1か月で時価総額の10%近くが売買されてい
る計算になりますが、株価変動が大きくなるのは間違いなくJ-RE
IT市場のほうです。


大きい市場よりも小さい市場のほうが株価の変動幅は大きくなり
ます。



現在は堅調ですが、今後何かのショックが発生すると、急落する
スピードは株式よりも早いことが予想できます。


(日銀は2013年4月に決定した量的・質的金融緩和によりJ-REIT
の買入れを継続して行なってきましたが、2016年4月時点でも保
有残高は3000億円程度と、買い支えることはできない。)


まとめ J-REITの買いチャンスと、その銘柄について


理由1と2を読んでみて、再度画像を見てみると、利回り以外に気
づく点があると思います。


画像の一番右側には時価総額と書きましたが、利回りの変動幅が
大きいREITは時価総額も上2つと比べて小さいことがわかります。



つまり、私の投資方針は、今後、REIT市場全体が大きく下落した
時、時価総額の小さいREITを中心に狙うという計画です。


幸いREITは不動産を収益源としているため、株式のように赤字に
なるわけではありません。


株価は大きく変動しても、事業は比較的安定しているので、需給
が悪化したタイミングを狙い続けています。


具体的な銘柄は個別の判断になりますが、投資を検討している方
の判断材料になれば幸いです。


関連ブログ記事 J-REIT(Jリート)とは?


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J-REITの株主総会に参加してきました

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ume


先日、初めてJ-REITの株主総会に参加してきました。


地元関西圏での物件保有が中心で、大阪の玄関口、梅田や大阪、京都の
商業施設や事務所の施設を保有しております。


株主総会では、最初に議案の説明と質疑応答、議案の採決を終えた後
REITの運用報告と業績についての説明会という流れでした。


説明会では取得物件の概要と新規取得物件についての説明。


最近は景気も良いので増資や借入などを積極的に行い、新規物件を増や
しているREITばかりですが、総会に出席したところも9つほど増えてお
りました。


分配金は残念ながら目立った増加はないものの、商業施設についても
家賃は固定で安定的な支払いが継続されそうで安心しました。



REITへの投資については、以前のブログにて書きましたが


参考ブログ記事  J-REITの活況と投資方針について


   
その魅力は不動産を収益源にした配当金の高さですね。


大家さんをすれば収入は増えるでしょうが、借り入れやメンテナンス、
空室リスクやその他色々手間がかかるため、片手間でできる投資では
ありません。


それに比べてREITは株式と同じなので、大家さんが持つリスクもなく、
また初期投資も小額で済みます。


現在、REITからの配当金は年間10万円にも満たないですが、将来的に
チャンスを見つけながら、投資額をさらに増やしていく予定です。



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新教材 販売再開のお知らせ「J-REIT 割安成長株に投資してお金持ちになる方法」


新教材 販売再開のお知らせ



気になる銘柄情報は「ランキング」で確認!


弊社商材を購入していただきまして
ありがとうございます。


商材発行者の坂本と申します。


本日メールをいたしましたのは、去年9月より
販売を一時停止しておりました新教材を
約半年ぶりに販売を再開することにいたしました。


販売を停止していた理由につきましては、サポートの
多忙等がありました。


皆様もご存じの通り、最後の株式投資マニュアルも
ありますので、平行しながらやるのは大変な時期が
ありました。


しかし、年も明けようやく落ち着いてきましたので
販売を再開することができました。


それに伴い、新教材のタイトルを、今までの


「さようならサラリーマン 富裕層への6ステップ」


から


「J-REIT 割安成長株に投資してお金持ちになる方法」


へと変更し、ホームページもリニューアルいたしました。


(教材の内容は変更ありません)


その内容ですが、本業、副業、倹約をして余ったお金を
いかにうまく投資に回せば、


将来のいつまでに働かなくてもいいくらい
資産を大きく増やせるか?


ということをメインとして書いています。


私は過去のメールで、給与減少について何度か書いてきました。


詳細はこれから紹介しますホームページに譲りますが
サラリーマンの給料は10年以上下がり続けています。


それに連動するように2007年以前の好景気時でも
給料は増えず、私たちの知らない一部分でプチバブル
が発生した程度でした。


それもリーマンショックで崩壊した今、これからの
生活はますます給料減、超デフレが続く社会だと
心底感じました。


それはここ1年だけでもPBの拡大、値下げ競争、
円高還元などいくつもあります。


最近話題になる銘柄は激安、価格破壊の会社ばかりです。


メディア受けや一般市民にも好感されやすいとは
思いますが、これでは回り回って自分の首を
ますます絞めることになります。


安い安いと喜んでいるその一方で、コスト削減やリストラ
されてしまっては生涯賃金も下がり意味がありません。


最近、パナソニックが業務、家庭用に皿洗いロボットを
開発したニュースがありましたが、ますます
価格破壊につながっていくでしょう。


やる気のない店員ばかりの店やスキルをあまり必要としない
お店はたくさんありますが、そのうち本当に人のいない
チェーン店ばかりになりそうです。


飲食店業界に限らず、とにかく価格のお店と、
サービス、質を重視した店との2極化がどんどん
進んでいくでしょう。


実際、もうそうなっていると思いますし、その流れは
これからも変わらないでしょう。


この流れにあなたが乗らないために、私が提案できることは



1 株主、地主、経営者など、小さくてもいいので
  資本家になること


2 本業以外にも副業をする


3 自分という個人のブランド化、スキルアップをすること



になります。


その中でも私が強く薦めるのが1の方法です。


2,3は結局体が資本になり、お金は稼げても
時間がなくなったり自分の体に負担がかかったりで
今まで以上にストレス、人間関係が小さくなります。


さらにスキルアップは大抵の場合、資格を取るなど
初期費用がさらにかかります。


しかも同じことをしているライバルが今後ますます
増えるのは確実ですから、まずは小さくてもいいので
1の資本家を目指して動いてみてください。


それを柱に2,3を一時期の補足、あるいは負担に
ならない程度に取り組んでみてください。


実際、私もこのように動きました。


もちろん「一瞬で」「すぐに出来る」といった魔法のような
ものではありませんが、誰でも取り組めることなのは
お約束できます。


そして投資に関しては、株式投資についてはもちろん、


今回は「J−REIT」という投資を新たに紹介しています。


最後の株式投資マニュアルの内容をさらに深めていける
こともできますし、J−REITという新しい投資を
学ぶこともできます。


新商材は、最後の株式投資マニュアル購入者様には、
全員手にして読んでいただきたい。


という気持ちがあります。


そのため、今回は2つのスペシャルなオファーを
お付けいたしました。


1つは「期間限定価格」です。


今月末、もしくは販売数限定ですが、通常販売価格より
かなり安い値段にて販売することにしました。


しかも、このオファーは弊社商材購入者様だけの
先行リリースのため、50セットしか在庫の用意がありません。


このメール配信と同時に販売を再開しましたが、なくなったら
一般リリースおよび通常価格で買うことになります。


2月以降に購入されますと、かなり損をしますので、


** ご注意ください **


私の中では、4万円で販売しても十分に価値の
ある内容だと思っております。


このチャンスを逃さないでくださいね。


そしてもう1つが「返金保障制度」です。


この本を手に取った後、書かれてある内容や制度を1年間、
自分のペースでいいので試してみてください。


もし1年後、あなたに何の効果がない、役に立たないと判断
した場合、お支払いしましたお代金を返金させて
いただきます。


※唯一、返金保障の対象外となるのは投資の損失、含み損です。


このようなオファーは最初で最後だと思っておりますし、
これをするからには、私にも損をするという恐怖があります。


しかし、新商材は、株式投資ノウハウ以外にもJ−REIT、
倹約、各種補助制度の活用法などマネープランをテーマとし
そのジャンルを幅広く捉え、


自分の持てる知識をすべて詰め込みました。


伝えたいことをすべて書いたら、169ページにもなりました
ので、かなりのボリュームがあります。


この本には返金保障をつけても大丈夫だという
自信がありますので、一度限りのスペシャルな
オファーをつけさせていただきました。


これで、新商材を買われても、あなたががリスクを
負うことはかなり減ったと思います。


今回ご縁があり、新商材を購入していただいた方には、
このメールとは別の購入者専用メールにて、今後も
有益なノウハウや情報を提供させていただきます。


配信は数か月に1回程度と少なめですが、楽しみに
してください。


それでは、


「自分の将来に不安を抱えているあなたへ・・・」


この本を手に取り、その答えを見つけてください


  http://shuumatu.sakura.ne.jp/reit.html


今回も最後まで読んでいただきまして、
ありがとうございました。


注目! 2010年の資産運用術
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プロフィール
株式会社リーブル代表取締役
坂本 彰(さかもと あきら)

サラリーマン時代に始めた株式投資から多くの失敗と経験をし、株で勝つための独自ルールを作り上げる。2017年、億り人に。

平成24年より投資助言・代理業を取得。現在、著者自身が実践してきた株で成功するための投資ノウハウや有望株情報を会員向けに提供しているかたわら、ブログやコラム等の執筆活動も行う。

著書に「小売お宝株だけで1億円儲ける法」(日本実業出版社)「60歳から10万円で始める高配当株投資術」「10万円から始める高配当株投資術」(あさ出版)がある。

メールマガジン「日本株投資家 坂本彰 公式メールマガジン」は2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数3万人。雑誌等のメディア掲載歴多数。

投資助言・代理業(投資顧問業)近畿財務局長(金商)第356号
一般社団法人日本投資顧問業協会加入 会員番号 022-00264号

雑誌掲載、講演会、出版等のご依頼がございましたら下記メールアドレスまでご連絡をお願いいたします。折り返し返信させていただきます。

kabu@toushi01.com

※ブログや動画で採り上げた銘柄は利益を保証するものではありません。

情報提供が目的であることを事前にご理解の上、自己責任にて投資をお願い致します。

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書籍 画像2s
「小売お宝株だけで1億円儲ける法」(日本実業出版社) 高配当株投資術 書籍画像2s
「10万円から始める高配当株投資術」(あさ出版) 60歳から10万円で始める高配当株投資術s
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メディア掲載履歴
日経ヴェリタス
日経ヴェリタス4月8日号

ダイヤモンドザイs 2018年4月号
ダイヤモンドザイ2018年4月号

週刊ポストs 3月2日号
週刊ポスト3月2日号

週刊ポストs 29
週刊ポスト2月9日号

日経ヴェリタス
日経ヴェリタス12月31日号

ダイヤモンドザイs
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カリスマ投資家たちのs
カリスマ投資家たちの株式投資術(KADOKAWA)

BIGtomorrow増刊号s
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ダイヤモンドザイs
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yenspa
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高配当株投資術 日経新聞s
2017年5月23日 日経新聞

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BIGtomorrow2017年5月号

ダイヤモンドザイ 2017年6月号s
ダイヤモンドザイ2017年6月号

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BIGtomorrow2017年5月号増刊

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BIGtomorrow2017年5月号

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